Пазарът на имоти замря

Жилищният пазар в София навлиза в нов етап на развитие след няколко години на динамичен ръст на цените, недостиг на предлагане и силно търсене, отчитат брокери. В основата на променената картина те посочват присъединяването на България към еврозоната и смяната на лева с единната европейска валута от 1 януари 2026 г.

"Очакването на еврото предизвика еуфория през първата половина на 2025 г., която доведе до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните имоти. Това от своя страна ускори растежа на цените и в последствие доведе до охлаждане на пазара през второто полугодие. Сега от еуфоричен старт се преминава към по-умерено темпо", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериън пропъртис", предава СЕГА.

Наблюденията на брокерите са, че след получаването на официалното решение на ЕК и ЕЦБ на 8 юли България да стане член на еврозоната от 1 януари 2026 г., пазарът се е успокоил, активността намалява, а купувачите и продавачите са заели изчаквателна позиция. "Купувачите се притесняват да взимат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат – много от тях излизат на пазара с високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждането на еврото. Това създава усещане за временно забавяне", казва Стойкова.

Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 г. достигна 2 310 евро на квадратен метър, показват данните на "Бългериън пропъртис". Това представлява годишен ръст от 25.5%, какъвто имаше и през 2022 г. – периода на най-високата инфлация. Тази година обаче заради ниските нива на инфлация реалният растеж на цените на жилищата е около 20%, докато през 2022 г. той беше под 10%.

През третото тримесечие е премината и символичната граница от 200 000 евро за средна крайна цена на закупените жилища, спрямо 150 000 евро през 2024 г. и началото на 2025 г. Ако през предходните години общите средни цени растяха с по 5 000 – 10 000 евро годишно, то сега ръстът е около 50 000 евро.

В момента сделки се случват в кварталите, където има налично предлагане на ново строителство и където ценовите нива са по-достъпни. Кварталите с най-много сделки през третото тримесечие според "Бългериън пропъртис" са: Банишора, където средните на квадратен метър достигат 2 210 евро, Малинова долина със средна цена 2 010 евро на квадратен метър и Манастирски ливади с  2 600 евро на квадратен метър. Тези стойности са калкулирани основно на база ново строителство, което продължава да е предпочитан. В същото време сделките със стари жилища леко се повишават и достигат 30% от всички сделки.

Почти не останаха квартали в София с цени под 2 200 евро на квадратен метър, а по-голямата част от предлагането вече е около 2 500 €/кв.м. и нагоре. Заради високите цени в София все по-търсени стават имоти в близките до столицата населени места - най-вече модерни комплекси, които освен по-достъпни цени предлагат удобства, добра среда и лесен достъп до столицата. Коефициентът на достъпност на жилищата в София, който показва колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ, достига 1.3 за третото тримесечие. Това означава, че при средна заплата в София от 3 474 лв., за да се купи 1 кв.м жилище са необходими 1.3 месечни заплати. За сравнение през 2008 г. са били нужни цели 3.4 заплати, но спрямо 2018–2019 г. има известно влошаване на достъпността.

Сделките с тристайните апартаменти достигат 42% и почти изравняват двустайните през второто тримесечие. Това се дължи главно на недостига на двустайни жилища в новите проекти. В много сгради този тип апартаменти са разпродадени още в начална фаза на строителство. Също така активни на пазара са основно купувачите за собствено ползване, които търсят по-големи жилища, докато инвеститорите, които предпочитат двустайни апартаменти, реализираха покупките си още в началото на годината. 

Очакванията са 2025 г. да приключи с ръст на цените между 15% и 20% след силното първо полугодие и забавянето във втората половина. През 2026 г. брокерите очакват преосмисляне в поведението на продавачите, които в момента са на изчакване. Други в момента са на пазара само, за да „тестват" дали той ще приеме високите им очаквания. С премахването на този психологически фактор вероятно ще настъпи повишение на предлагането, което от своя страна ще нормализира и ценовия ръст през следващите години.